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Bonus prima casa, come avere le agevolazioni: in quali casi raddoppia il tempo
Introduzione
L’Agenzia delle Entrate ha risposto a una domanda posta da un contribuente sul bonus prima casa, e ha chiarito che il tempo per rivenderla può raddoppiare se questo non è scaduto alla fine del 2024. La Legge di Bilancio 2025, infatti, non stabilisce espressamente che la possibilità di allungare le tempistiche per la vendita dell’immobile agevolato sia riservata ai soli atti di acquisto stipulati dal primo gennaio 2025. Quindi, l’estensione temporale è concessa anche nel caso in cui al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno.
Quello che devi sapere La risposta dell'Agenzia delle Entrate
- Nel caso preso in esame dall’Agenzia delle Entrate il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione ''prima casa'' era avvenuto in data 25 gennaio 2024: in virtù dell'intervento normativo all’articolo 1, comma 116, della legge di Bilancio, che non prevede che l'estensione del limite temporale di cui sopra sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulata dal 1 gennaio 2025, il contribuente può fare riferimento come limite temporale al 25 gennaio 2026. Entro questa data può alienare (tramite la vendita per esempio) l'abitazione agevolata pre-posseduta, senza decadere dai benefici ''prima casa'' fruiti sul nuovo acquisto.
Per approfondire: Bonus casa 2025, come riqualificare la vecchia abitazione con gli incentivi rimasti
A cosa puntano le agevolazioni
- Le agevolazioni per la prima casa sono finalizzate a favorire l’acquisto – appunto – della “prima casa”: in presenza di precisi requisiti, infatti, sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa, sono dovute in misura ridotta. Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e su atti e formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Lo precisa l’Agenzia delle Entrate.
A chi spettano e quando si applicano
Queste agevolazioni interessano chi acquista e possiede i requisiti “prima casa” e, in generale, si applicano quando:
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni non spettano, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
- il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. (Termine prolungato a due anni dalla legge di bilancio 2025, come è stato appena visto)
Quali sono i vantaggi
- Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare da parte dell’acquirente che possiede i requisiti “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro
Importo non inferiore a 1000 euro
- In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”
La rimodulazione dei bonus edilizi
- L'ultima legge di Bilancio ha ridefinito l'impianto di diversi incentivi, tra cui quelli interamente dedicati agli immobili, con l’obiettivo di abbassare le aliquote di sconto e i limiti di spesa. L’esempio plastico è il cosiddetto “bonus ristrutturazioni”, che sulla scia dell’ecobonus e del sismabonus ha cambiato sia la percentuale di detrazione sia il tetto massimo su cui va applicata. Resiste invece il “bonus barriere architettoniche”, in previsione tuttavia dello smantellamento definitivo nel 2026.
Per approfondire: Mercato immobiliare, quali sono i prezzi delle case nelle città italiane nel 2025
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